2026년 10월 기준 (한국은행 기준금리 3.00%, 법정 전환율 연 5.0%)

전월세 전환 계산기

전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 월세가 얼마가 적당한지, 월세를 전세로 치면 얼마인지, 전세와 월세 중 어느 쪽이 한 달에 덜 드는지 계산합니다.

2026년 10월 법정 전월세 전환율은 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%)입니다. 전세 2억 원을 보증금 5천만 원 월세로 바꾸면 줄어드는 보증금 1억 5천만 원 × 5.0% ÷ 12 = 월세 최대 625,000원입니다. 보증금 1천만 원에 월세 60만 원은 전세로 치면 약 15,400만 원입니다.

관리비 제외
법정 상한 5.0% (기준금리 + 2%)
없으면 0
보증금으로 묶이는 돈의 기회비용
월세 (법정 상한)-

    참고용 계산입니다. 법정 전환율 상한은 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용되고, 새로 계약하는 집은 시세에 따라 정해집니다.

    전세금·보증금별 월세 (주택, 전환율 5.0%)

    지금 전세금바꾼 뒤 보증금월세로 바꾸는 금액월세 상한
    1억 원1,000만 원9,000만 원375,000원
    1억 원5,000만 원5,000만 원208,333원
    2억 원5,000만 원15,000만 원625,000원
    2억 원10,000만 원10,000만 원416,666원
    3억 원10,000만 원20,000만 원833,333원
    3억 원20,000만 원10,000만 원416,666원

    기준금리별 법정 전월세 전환율

    한국은행 기준금리주택 전환율 (기준금리 + 2%)보증금 1억 원당 월세상가 전환율 (× 4.5, 최대 12%)
    연 2.50%연 4.50%375,000원연 11.25%
    연 2.75%연 4.75%395,833원연 12.00%
    연 3.00%연 5.00%416,667원연 12.00%
    연 3.25%연 5.25%437,500원연 12.00%
    연 3.50%연 5.50%458,333원연 12.00%

    전월세 전환은 이렇게 계산합니다

    전세 → 월세: 월세 = (전세금 − 바꾼 뒤 보증금) × 전환율 ÷ 12
    월세 → 전세: 전세 환산액 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
    주택 법정 전환율 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)
    상가 법정 전환율 = min(연 12%, 한국은행 기준금리 × 4.5)

    전월세 전환율은 보증금 1년 이자를 월세로 얼마나 받을지 정하는 비율입니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억 원을 줄이는 대신 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원을 월세로 받는다는 뜻입니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 이 비율에 상한을 두어, 계약 중에 집주인이 갑자기 보증금 일부를 월세로 돌리면서 과하게 올리지 못하도록 막고 있습니다.

    상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 2026년 7월과 8월에 0.25%포인트씩 오른 뒤 10월 22일 금융통화위원회에서 연 3.00%로 동결됐습니다. 그래서 지금 주택의 법정 전환율은 연 5.0%입니다. 기준금리가 오르면 같은 보증금을 줄일 때 받을 수 있는 월세 상한도 올라갑니다.

    이 상한은 '이미 살고 있는 집'에서 계약 기간 중이나 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 처음 들어가는 집의 보증금과 월세는 집주인과 세입자가 자유롭게 정하기 때문에 시장 전환율이 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 한국부동산원은 지역별 실제 전월세 전환율을 매달 발표하니, 새로 집을 구할 때는 그 동네 시세와 비교해 보세요.

    전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 대출금리와 예금금리에 따라 달라집니다. 전세 2억 원 중 1억 6천만 원을 연 4% 전세대출로 마련하면 한 달 대출이자가 533,333원이고, 내 돈 4천만 원을 예금에 넣었다면 받았을 이자 83,333원까지 더하면 한 달 부담은 약 616,666원입니다. 보증금 3천만 원에 월세 70만 원짜리 집은 월세에 보증금 기회비용을 더해 762,500원이라 이 조건에서는 전세가 한 달 145,834원 덜 듭니다. 대출금리가 오르거나 전세 사기 위험, 반환보증 수수료를 생각하면 계산이 바뀔 수 있습니다.

    월세로 산다면 연말정산 월세 세액공제(최대 17%)를 받으면 실제 부담이 줄어드니 연말정산 환급 계산기에서 같이 확인하세요. 이사할 때 내는 복비는 부동산 중개수수료 계산기, 전세대출 상환액은 대출이자 계산기로 계산할 수 있습니다.

    함께 쓰는 계산기

    자주 묻는 질문

    전월세 전환율 상한은 언제 적용되나요?

    주택임대차보호법 제7조의2는 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 이때 월세는 바꾸는 보증금에 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다. 2026년 10월 기준금리가 3.00%라 상한은 연 5.0%입니다. 처음 계약하는 집은 법정 상한이 없어 시장 시세대로 정해집니다.

    기준금리가 바뀌면 전환율도 바로 바뀌나요?

    네. 법정 전환율은 전환하는 시점의 한국은행 기준금리를 따릅니다. 금융통화위원회는 1년에 8번 기준금리를 정하며 2026년 남은 회의는 11월 26일입니다. 기준금리가 0.25%포인트 오르면 상한도 0.25%포인트 오릅니다. 계산기의 전환율 칸에 직접 다른 값을 넣어 볼 수 있습니다.

    집주인이 법정 상한보다 월세를 더 달라고 하면요?

    계약 중이거나 갱신하면서 전환하는 경우라면 상한을 넘는 월세 부분은 효력이 없습니다. 이미 더 냈다면 초과분을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 대화로 해결이 안 되면 대한법률구조공단이나 한국부동산원의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 비용이 거의 들지 않습니다.

    상가는 전환율이 다른가요?

    상가건물 임대차보호법 시행령 제5조에 따라 상가는 연 12%와 '기준금리 × 4.5배' 중 낮은 비율이 상한입니다. 2026년 10월 기준으로 기준금리 3.00% × 4.5 = 13.5%라서 12%가 적용됩니다. 계산기에서 매물 종류를 '상가'로 고르면 이 비율로 계산합니다.

    전세와 월세 중 뭐가 더 싼가요?

    전세는 보증금을 크게 맡기는 대신 월세가 없고, 그 돈을 대출로 마련했다면 대출이자가, 내 돈이라면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 이자가 비용입니다. 월세는 월세에 보증금의 기회비용을 더한 것이 비용입니다. 계산기의 '전세 vs 월세 비교'에 두 조건을 넣으면 한 달 실제 부담을 나란히 보여 줍니다. 전세는 보증금을 못 돌려받는 위험도 있으니 전세보증금 반환보증 가입 여부도 함께 따져 보세요.

    월세도 세액공제를 받을 수 있나요?

    총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주라면 연말정산 때 1년 월세의 15~17%(연 1,000만 원 한도)를 돌려받을 수 있어 실제 월세 부담이 줄어듭니다. 전입신고가 되어 있어야 하고 계약서 주소와 주민등록 주소가 같아야 합니다. 얼마나 돌려받는지는 연말정산 환급 계산기에서 확인하세요.

    출처

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