부동산 중개수수료(복비) 계산기
월세 보증금과 월세, 전세금이나 매매가를 넣으면 공인중개사에게 내는 중개보수(복비)의 법정 최대 금액을 계산합니다.
자취방 보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 거래금액은 500만 + 40만 × 70 = 3,300만 원이고, 복비는 최대 165,000원입니다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이면 최대 280,000원, 전세 1억 5천만 원이면 최대 450,000원입니다. 모두 부가세 별도이고, 이 금액 안에서 협의할 수 있습니다.
자취방 월세 조합별 복비 (주택, 부가세 별도)
거래금액이 5천만 원 미만이면 월세에 70을, 5천만 원 이상이면 100을 곱합니다. 보증금 1,000만 원에 월세 39만 원과 40만 원을 비교해 보면 월세 1만 원 차이로 곱하는 수가 바뀝니다.
| 보증금 / 월세 | 거래금액 | 월세 배수 | 상한요율 | 최대 복비 |
|---|---|---|---|---|
| 500만 원 / 40만 원 | 33,000,000원 | × 70 | 0.5% | 165,000원 |
| 1,000만 원 / 39만 원 | 37,300,000원 | × 70 | 0.5% | 186,500원 |
| 1,000만 원 / 40만 원 | 50,000,000원 | × 100 | 0.4% | 200,000원 |
| 1,000만 원 / 50만 원 | 60,000,000원 | × 100 | 0.4% | 240,000원 |
| 1,000만 원 / 60만 원 | 70,000,000원 | × 100 | 0.4% | 280,000원 |
| 2,000만 원 / 70만 원 | 90,000,000원 | × 100 | 0.4% | 300,000원 |
| 3,000만 원 / 80만 원 | 110,000,000원 | × 100 | 0.3% | 330,000원 |
| 5,000만 원 / 50만 원 | 100,000,000원 | × 100 | 0.3% | 300,000원 |
전세금별 복비 (주택)
| 전세금 | 상한요율 | 최대 복비 | 부가세 10% 포함 |
|---|---|---|---|
| 0.5억 원 | 0.4% | 200,000원 | 220,000원 |
| 1억 원 | 0.3% | 300,000원 | 330,000원 |
| 1.5억 원 | 0.3% | 450,000원 | 495,000원 |
| 2억 원 | 0.3% | 600,000원 | 660,000원 |
| 3억 원 | 0.3% | 900,000원 | 990,000원 |
| 5억 원 | 0.3% | 1,500,000원 | 1,650,000원 |
주택 중개보수 상한요율표
| 거래금액 | 전·월세 상한요율 | 전·월세 한도액 | 매매 상한요율 | 매매 한도액 |
|---|---|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 | 0.5% | 80만 원 |
| 1억~2억 원 미만 | 0.3% | 없음 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억~6억 원 미만 | 0.3% | 없음 | 0.4% | 없음 |
| 6억~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억 원 미만 | 0.4% | 없음 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.5% | 없음 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 | 0.7% | 없음 |
오피스텔(전용 85㎡ 이하, 부엌·화장실·목욕시설 완비)은 금액과 상관없이 매매 0.5%, 전·월세 0.4%가 상한이고, 그 밖의 오피스텔과 상가·토지는 0.9% 이내에서 협의합니다.
주택·오피스텔·근생, 건물 용도별 요율
| 건축물대장상 용도 | 적용 요율 | 전·월세 상한 |
|---|---|---|
| 단독·다가구·다중주택, 다세대·연립(빌라), 아파트, 도시형생활주택 | 주택 | 0.3~0.6% (구간별, 소액은 한도액) |
| 오피스텔 (전용 85㎡ 이하 + 부엌·화장실·목욕시설, 주거용·업무용 모두) | 오피스텔 | 0.4% |
| 오피스텔 (85㎡ 초과 또는 시설 미비) | 주택 외 | 0.9% 이내 |
| 근린생활시설인데 원룸으로 쓰는 집 (이른바 근생 원룸) | 법령에 명시 없음 | 주택 요율 ~ 0.9% 이내 (협의) |
| 상가, 사무실, 토지 | 주택 외 | 0.9% 이내 |
자취방을 구하다 보면 겉보기엔 똑같은 원룸인데 건축물대장에는 '제2종 근린생활시설'로 올라 있는 집을 만납니다. 공인중개사법 시행규칙은 중개보수를 '주택'과 '주택 외'로만 나누고, 이런 집에 공부상 용도와 실제 용도 중 무엇을 적용할지는 정해 두지 않았습니다. 그래서 중개사에 따라 상가 기준(0.9% 이내)을 말하기도 하고 주택 요율로 받기도 합니다. 실제로 사람이 사는 집이니 주택 요율로 해 달라고 요청하고, 정한 금액을 계약서에 적어 두는 것이 안전합니다.
근생 원룸은 복비보다 더 큰 문제가 따라올 수 있습니다. 주거용으로 무단 용도변경한 건물이면 전세대출이나 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있고, 건물주에게 이행강제금이 나오기도 합니다. 주택임대차보호법은 공부상 용도가 아니라 실제로 주거용으로 쓰는지를 보고 적용한다는 것이 대법원 판례라 전입신고와 확정일자는 받아 두는 것이 좋지만, 대출과 보증보험이 되는지는 계약 전에 은행과 보증기관에 꼭 확인하세요. 건축물대장은 정부24에서 주소만 넣으면 무료로 볼 수 있습니다.
복비는 이렇게 계산합니다
거래금액 = 전세금 (전세) / 보증금 + 월세 × 100 (월세)
단, 월세 거래금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70
중개보수 = 거래금액 × 상한요율 (한도액이 있으면 한도액까지)
부가세 별도 (일반과세 중개사무소는 중개보수의 10%)
부동산 중개수수료, 흔히 말하는 복비의 정식 이름은 중개보수입니다. 공인중개사법 시행규칙이 거래 종류와 금액 구간마다 상한요율과 한도액을 정해 두고 있고, 2021년 10월 19일 개정으로 지금의 요율표가 됐습니다. 이때 매매 6억 원 이상, 전·월세 3억 원 이상 구간의 요율이 내려갔습니다. 요율표의 숫자는 받을 수 있는 최대치라서 실제 금액은 그 안에서 공인중개사와 협의해 정합니다.
자취생이 가장 헷갈리는 부분은 월세 계산입니다. 월세는 보증금만 보지 않고 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이면 1,000만 + 6,000만 = 7,000만 원이 거래금액이고, 5천만~1억 원 구간 요율 0.4%를 곱해 28만 원이 나옵니다. 이 구간 한도액이 30만 원이라 그 아래이니 28만 원이 최대 복비입니다.
더한 금액이 5천만 원보다 작으면 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원은 100을 곱하면 4,500만 원이라 5천만 원 미만이 되므로, 500만 + 2,800만 = 3,300만 원을 거래금액으로 보고 0.5%를 곱해 16만 5천 원이 됩니다. 이 규정 때문에 거래금액이 5천만 원 근처인 원룸은 월세 1만 원 차이로 복비가 2~3만 원 달라지기도 합니다.
중개보수는 세입자와 집주인이 각각 냅니다. 계산기 결과는 세입자 한 사람이 내는 금액입니다. 중개사무소가 일반과세자라면 여기에 부가세 10%가 붙을 수 있으니, 계약서를 쓰기 전에 "부가세 포함 얼마인지"를 같이 물어보세요. 잔금일에 현금이나 계좌이체로 내더라도 현금영수증을 받을 수 있습니다.
월세로 산다면 연말정산 때 월세 세액공제도 챙기세요. 총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)는 1년 월세의 15~17%를 돌려받을 수 있습니다. 얼마나 돌려받는지는 연말정산 환급 계산기에서 월세 금액을 넣어 확인할 수 있고, 이사 후 매달 얼마를 모을지는 청년미래적금 계산기로 정해 보세요.
함께 쓰는 계산기
- 연말정산 환급 계산기카드, 보험, 의료비, 월세로 환급액 미리 보기
- 청년미래적금 계산기정부기여금 6%·12%와 이자를 더한 만기 수령액
- 연봉 실수령액 계산기연봉을 넣으면 4대보험과 세금을 뺀 월 실수령액
- 시급·월급·연봉 환산시급, 월급, 연봉을 서로 바꿔 계산
자주 묻는 질문
복비는 집주인과 세입자 중 누가 내나요?
둘 다 냅니다. 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받게 되어 있어, 세입자는 세입자대로, 집주인은 집주인대로 같은 상한 안에서 냅니다. 계산기 결과는 세입자(또는 매수인) 한쪽이 내는 최대 금액입니다.
상한요율이면 무조건 그 금액을 내야 하나요?
아닙니다. 요율표의 요율과 한도액은 넘을 수 없는 최대치이고, 실제 금액은 그 안에서 공인중개사와 협의해 정합니다. 계약서를 쓰기 전에 중개보수 금액을 먼저 물어보고 정해 두는 것이 좋습니다. 상한을 넘겨 받는 것은 공인중개사법 위반입니다.
부가세 10%도 따로 내야 하나요?
요율표의 중개보수에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 일반과세자인 중개사무소는 중개보수의 10%를 부가세로 따로 받을 수 있어, 20만 원이면 22만 원이 됩니다. 간이과세자인 중개사무소는 이보다 적게 받거나 받지 않는 경우가 있으니 사무소에 사업자 유형을 확인하세요.
월세는 왜 100을 곱했다가 70을 곱하나요?
월세 거래는 보증금 + 월세 × 100을 거래금액으로 봅니다. 이렇게 더한 값이 5천만 원 미만이면 소액 임대차로 보고 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 보증금이 작고 월세만 있는 원룸 계약에서 복비가 지나치게 커지지 않게 하려는 규정입니다. 그래서 거래금액이 5천만 원 언저리면 월세 1만 원 차이로 복비가 몇만 원 달라지기도 합니다.
오피스텔은 요율이 다른가요?
전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 전·월세 0.4%가 상한입니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항, 별표 2). 주택처럼 금액 구간과 한도액이 없어서 소액 월세라면 주택보다 복비가 조금 더 나올 수 있습니다. 85㎡를 넘거나 이 시설이 없는 오피스텔은 상가와 같이 0.9% 이내에서 협의합니다.
업무용(사무실용)으로 등록된 오피스텔도 0.4%인가요?
네. 기준은 주거용인지 업무용인지가 아니라 면적과 시설입니다. 법제처는 2026년 10월 법령해석에서 업무용으로 거래하는 오피스텔도 전용 85㎡ 이하에 부엌·화장실·목욕시설을 갖췄다면 같은 상한요율(매매 0.5%, 전·월세 0.4%)을 적용받는다고 봤고, 국토교통부가 이 해석을 지자체와 공인중개사협회에 전달했습니다.
건축물대장에 근린생활시설(근생)로 된 원룸은 어떤 요율인가요?
법령에 정답이 딱 정해져 있지 않은 부분입니다. 시행규칙은 '주택'과 '주택 외'로만 나누고, 근생 건물을 원룸으로 쓰는 경우 공부상 용도와 실제 용도 중 무엇을 따를지는 따로 정하지 않았습니다. 그래서 공부상 용도대로 주택 외 요율(0.9% 이내 협의)을 말하는 중개사도 있고, 실제 주거용이니 주택 요율을 적용하는 중개사도 있습니다. 계산기에서 '근린생활시설을 원룸으로 쓰는 집'을 고르면 두 금액을 같이 보여 주니, 계약 전에 주택 요율로 해 달라고 협의하고 금액을 계약서에 적어 두세요. 정확한 판단이 필요하면 중개사무소가 있는 시·군·구청 부동산 담당 부서에 물어볼 수 있습니다.
한 건물에 상가와 집이 섞여 있으면요?
건물 하나를 통째로 거래할 때는 주택 면적이 전체의 절반 이상이면 주택 요율을, 절반 미만이면 주택 외 요율(0.9% 이내)을 적용합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항). 원룸 한 칸을 빌리는 세입자는 그 호실 기준으로 보면 됩니다.
계약을 연장(재계약)할 때도 복비를 내나요?
집주인과 세입자가 중개사 없이 직접 재계약하거나 묵시적으로 갱신되면 중개보수가 생기지 않습니다. 공인중개사가 재계약을 중개하고 계약서를 새로 써 주었다면 그 거래금액을 기준으로 중개보수를 냅니다.
복비는 언제 내고, 현금영수증을 받을 수 있나요?
보통 잔금을 치르고 입주하는 날 냅니다. 중개업은 현금영수증 의무발행 업종이라 현금이나 계좌이체로 내도 현금영수증을 받을 수 있으니 꼭 요청하세요.
출처
- 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등, 2026.8.28 시행), 별표 1·2
- 찾기쉬운 생활법령정보(법제처): 부동산 중개보수 산정 (주택 외 중개보수, 서울시 요율표)
- 국민참여입법센터(법제처): 업무용 오피스텔 중개보수 요율 법령해석 (2026.10)
- 한국공인중개사협회: 중개보수 요율표 (주택, 오피스텔, 주택 외)
- 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템: 중개보수 요율표